香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅分别仅有3.2%和3.6%。
图源｜每经媒资库
香港的学生宿舍市场，正迎来前所未有的投资热潮。
4月17日，招商蛇口方面在回应媒体时表示，长期看好香港学生宿舍市场，其价值基础在于持续的供需失衡，这种基本面的支撑使得该资产类别具备稳定的租金收益和较强的防御性。公司有意在未来2—3年内，于香港寻求更多优质的学生公寓收购或改造机会。
今年，招商蛇口依托招商局商业房托基金完成对尖沙咀一处酒店的收购，成交金额2.06亿港元，计划将其改造为提供约85个床位的学生宿舍及共享生活空间。
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资本爆改酒店
近年来，受港校国际排名提高、1年制硕士课程持续扩招、IANG（非本地毕业生留港/回港就业安排）签证政策友好以及美国留学政策收紧等因素在内的多重影响，赴港求学在内地学生群体中的热度居高不下。
另一方面，校方提供的宿舍床位本就不多，非香港本地学生更是难以抽取到宿舍床位。因此，大部分非本地学生要么租住普通住宅，要么选择入住学生公寓。
目前，香港市场上的学生公寓房源主要来自对存量物业的改造。世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷曾向《每日经济新闻》记者称，收购三星级酒店或整栋旧式大厦进行改装是主流方式，私人开发商专门新建学生公寓的情况较少。
据介绍，对于大型项目，外资基金、私募基金是投资主力。其典型运作模式为：在锁定目标物业后，公司与本地运营商达成合作，通过收购物业开展升级装修，后续或自主运营出租，或与运营商签订协议委托运营，并按照约定进行收益分成。而以本地私人投资者、家族资本为代表的本地自由资本，同样会参与这类项目投资，但投资体量相对有限。
已在英美学生宿舍市场深耕10年的中原集团，于2024年将目光转回大本营香港。2024年9月，中原集团旗下中原投资斥资1.8亿港元收购香港尖沙咀珀荟酒店，并改造为提供约121个床位的学生公寓，这是其在香港的首个项目。该项目于2025年5月开放入住申请，三人房床位月租6000港元起，短短两个月便实现100%入住率。
近些年，来港求学的非本地学生人数快速增长，带动住宿需求飙升。在收购首个项目时，中原投资曾保守估计，未来几年香港学生公寓市场规模可达458亿港元，但市场发展显然超出预期。进军香港学生宿舍市场短短两年间，中原投资多次上调市场规模预期。
中原投资总裁叶明慧近期表示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，届时市场规模将突破千亿港元。伴随市场规模预期不断上修，中原投资也持续扩大自身的规模目标。
拿下首个项目时，中原投资计划2至3年内在港布局2000至3000个床位；2025年8月，其将短期目标提升至至少3000个；2026年3月，再度把供应目标上调至约6000个床位，并计划于未来两至三年内逐步落地。
截至目前，中原投资已在香港收购3个项目用于改造学生宿舍。除尖沙咀项目外，其于2025年8月以3.35亿港元收购西半山“般咸轩”住宅楼，再于2026年3月斥资超15亿港元拿下九龙城富豪东方酒店。
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回报率跑赢写字楼、住宅
曾参与学生宿舍项目改造前期工作的从业者曾雯表示，香港学生住宿选择多样，常见类型包括校内大学宿舍、校外学生宿舍或共享空间、私人住宅租赁。其中，校外学生宿舍与校内宿舍相似，但品质更高，这些住宿项目由通常由市场化的专业机构经营。
曾雯指出，在以往香港住宿供需矛盾较缓和的时期，这类业态并不常见，如今在需求激增与政策鼓励双重驱动下，校外学生宿舍也已香港房地产市场中最受瞩目的另类资产之一。
谈及市场前景，曾雯表示，香港学生的住宿方式虽说丰俭由人，校内宿舍成本最低，校外宿舍租金较高，“实在没有预算的话，也可以通过普通合租的方式租房”。
不过，其表示赴港就读的内地学生通常具备较强的支付能力。“（学生）到了一个陌生的环境，学业负担也重，香港私人租房多为空房交付，需要自行配置家具，时间与精力成本较高”，曾雯称，在校内床位不足的情况下，校外专业学生宿舍实际上是个不错的选择。
近期，中原集团创始人、主席施永青在谈及学生宿舍投资回报时也提到，“家长也重视学生前途，中国人更加，所以家长很少会让孩子中途弃租。”基于此，学生宿舍租户稳定性高、流动率低，能带来稳定的收入。”
同时，香港宿舍供应持续紧张，学生涌入租房市场推高住宅租金，在此背景下，学生宿舍兼具收入稳定和相对高回报的优势。根据莱坊于去年11月发布的《学生住宿市场新视角》报告，香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅分别仅有3.2%和3.6%。
甄浚岷则指出，当前学生公寓的投资回报率一般为5%至5.5%。计算方式是把收购、改装等所有成本加起来，再结合出租给学生后的租金收入来核算。
叶明慧曾称：“学生宿舍是香港房地产市场中具韧性且增长迅速的板块。在非本地学生人数持续增加的驱动下，这类投资不仅带来稳定回报，亦具资产增值潜力。我们在美国、英国及中国香港积累的学生公寓投资与营运经验，充分体现我们对市场的洞察及管理能力。”
香港模式是否具有借鉴意义，未来，内地是否也会出现全国性的学生宿舍运营平台或专业机构？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，内地高校住宿的社会化和市场化长期不足，未来需平衡市场化运作与公共属性。此外，由于香港学校的地理分布较为集中，而内地则相对分散，“省市属的高校基本上还是由当地的国企、平台公司作为筹集建设的主体”。
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